Предпроектные проработки

Перед тем как мы сможем приступить к проектированию, необходимо решить множество задач и получить ответы на вопросы:

- какой объект мы будем проектировать (назначение, тип);

- какое титульное наименование должен иметь проект (крайне важно понимать, какой из видов строительно-монтажных работ планируется проводить по проекту: "капитальный ремонт", "строительство", "реконструкция" - от этого будут зависеть сроки проектирования, объём проектных работ, наличие экспертиз и проч.);

- какие будут основные технико-экономические показатели объекта (площадь, этажность);

- какие будут основные размеры объекта и как он будет размещаться на земельном участке (при подготовке проектирования здания);

- определение алгоритма проектных работ (до момента получения разрешения на строительство), т.е.: нужно или не нужно получение разрешения на строительство? нужно или не нужно проведение экспертизы проектной документации? нужно или не нужно проведение инженерных изысканий;

- определение мощности инженерных систем и необходимости получения технических условий на подключение к сетям и т.д.

И таких вопросов, ответственных моментов, очень важных "мелочей" в зависимости от типа объекта может быть много. Немаловажно понимать - будет ли целесообразно технически и экономически строительство того или иного объекта, анализировать перспективы развития территории, знать нюансы местного законодательства.

Условно мы выделяем следующие этапы (варианты) предпроектных проработок, которые можно выполнить как комплексно, так и по отдельности:

- юридический анализ Объекта (земельного участка, здания, сооружения и т.д.) - мы изучаем юридическую возможность строительства, заблаговременно выявляя возможные сложности и пути их решения;

- экономический анализ (экспресс-бизнес-план) - прогнозируем экономические затраты, возможную прибыль, способы экономии;

- анализ налучшего использования (best-use analysis) Объекта недвижимости - развёрнутое представление например того, что применимо к данному участку лучше построить, как это использовать и т.д. В этом анализе мы применяем собственный опыт, статистические исследования риелторов, гос.организаций и т.д.

- инженерно-технический анализ (расчёт потребности в энергоресурсах, получение заключений о возможности подключения к сетям (предварительные тех.условия), выбор оптимальных вариантов снабжения энергоресурсами и т.д.);

- эскизные проработки: Заказчик не всегда приходит с готовым пониманием и рисунком того, ЧТО он хочет. Зачастую - его пожелания носят предварительный описательный характер. В этом случае мы внимательно выслушиваем Заказчика, проводим наводящий опрос, определяемся с принципиальными позициями. После этого нами разрабатываются эскизы - сразу несколько вариантов, один из которых выбирает Заказчик и после корректировок он становится основой Проектирования.

Нельзя недооценивать важность предпроектных проработок. Нередко Заказчик поручает проектирование здания недобросовестным (или отстранённым, невнимательным) проектировщикам и только на стадии начала стройки узнаёт, что такой тип здания нельзя строить на его участке (пропущен юридический анализ); что здание невозможно подключить к инженерным сетям (пропущен инженерно-технический анализ); что такое здание будет сложно продать или использовать (пропущен "best-use analysis"); что стройка отнимает гораздо больше денег, чем планировалось (пропущен экономический анализ), и мн. другое. Избежать подобных казусов позволяет проведение грамотных и вдумчивых предпроектных проработок.